お知らせ相続税・贈与税 2023/11/28

【税理士監修】親名義の土地を相続したら名義変更が必要！費用や手順、相続税を徹底解説

親名義の土地を相続した際は、亡くなった親から相続人へ名義を変更する手続きが必要です。
とはいえ、相続の機会は多くないため「何から始めればよいのか」「費用はいくらかかるのか」など不安に思うでしょう。

本記事では、名義変更の手続きにかかる費用や手順から相続税まで、税理士が詳しく解説します。

・名義変更をしないとどうなるのか
・名義変更は自分でもできるのか
・名義変更の手続きにかかる費用
・自分で手続きを行う手順
・相続で発生する相続税
・生前贈与が有利なケース

なお、名義変更の手続きは2024年4月1日より義務化されるので、親名義の土地を相続した際は早めに行動することをおすすめします。

親名義の土地を相続したら名義変更が必要！

親名義の土地を相続した際は「相続登記」と呼ばれる名義変更の手続きが必要です。
名義変更の手続きは、該当の不動産を管轄する法務局への申請により行います。
なお、相続する不動産が複数の地域に存在する場合は、各不動産を管轄する法務局で手続きを行わなければならない点に注意しましょう。

また、名義変更の手続きは2024年4月1日より義務化され、2024年4月1日以降は相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に法務局への申請が必要です。
2024年4月1日より以前に相続した不動産も義務化の対象に含むため、相続によって不動産の取得を知った日または2024年4月1日のいずれか遅いほうから3年以内に名義変更の手続きを行わなければなりません。

亡くなった親の土地の名義変更をしないとどうなる？

2024年4月1日の義務化以降に、正当な理由なく名義変更の手続きを行わなかった場合は、ペナルティとして10万円以下の過料が科されます。
なお、正当な理由とは、相続人が多数に上り手続きを行うまでの過程で多くの時間を要する場合などのことです。
そのため、親名義の土地を相続した場合は、早めに遺産分割の話し合いを行なって手続きを進めたほうがよいでしょう。

もし遺産分割の話し合いがまとまらない場合は「相続人申告登記」の手続きを行うことで、ペナルティが課される心配はありません。
名義変更を行わずに放置した場合のデメリットは、以下の記事を参考にしてください。
税理士が名義変更をしないデメリットや期限を解説

亡くなった親の土地の名義変更は自分でもできるの？

相続の状況が複雑でなければ、自分で名義変更の手続きを行うことも可能です。
なかには多大な労力や時間がかかるケースもあるため、不安な場合は司法書士への相談を検討しましょう。

親名義の土地を名義変更する際にかかる費用

親名義の土地を名義変更する際にかかる費用は、主に以下が挙げられます。

1.必要書類の取得費用
2.登録免許税

それぞれを詳しく解説します。

必要書類の取得費用

法務局へ戸籍謄本をはじめとする必要書類を提出するために、数千～1万円程度の取得費用がかかります。
親名義の土地を名義変更する際の主な必要書類は、以下の通りです。

1.亡くなった親の戸籍謄本・除籍謄本
2.亡くなった親の住民票の除票または戸籍の附票
3.法定相続人の戸籍謄本（抄本）
4.法定相続人の印鑑証明書
5.固定資産課税明細書
6.新たに不動産を所有する人の住民票

登録免許税

登録免許税は、名義変更の手続きにかかる税金で、不動産の固定資産評価額×0.4％の金額を納税しなければなりません。
たとえば、不動産の評価額が1,500万円の場合は、6万円の登録免許税を支払います。
なお、不動産の評価額は、固定資産税の納税通知書または固定資産評価証明書で確認するとよいでしょう。

また、相続した土地の評価額が100万円以下の場合に限り、2025年3月31日までは登録免許税が免除されます。

司法書士に依頼した場合の費用は？

名義変更の手続きを司法書士に依頼すると、10万円ほどの料金が発生します。
あくまでも相場で、司法書士事務所ごとに料金設定が異なるため、依頼を検討している場合は見積もりで正確な料金を確認してみてください。

自分で土地の名義変更の手続きを行う手順

自分で土地の名義変更の手続きを行う場合は、以下の流れで行います。

1. 要書類を取得する
2.登記申請書を作成する
3.法務局に書類を提出する
4.登記識別情報通知が発行される

手順ごとに詳しく解説します。

1.必要書類を取得する

まずは、法務局へ提出する必要書類を取得しましょう。
原則として、原本を添付しなければならない点に注意が必要です。

・亡くなった親の戸籍謄本・除籍謄本
・亡くなった親の住民票の除票または戸籍の附票
・法定相続人の戸籍謄本（抄本）
・法定相続人の印鑑証明書
・固定資産課税明細書
・相続によって不動産を取得する人の住民票

なお、上記は遺産分割協議によって親名義の不動産を相続した場合の必要書類で、相続のケースによってやや異なります。
自分で名義変更の手続きを行う場合は、法務局のホームページで事前に確認しましょう。

法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

2.登記申請書を作成する

必要書類を揃えたら、次は登記申請書を作成しましょう。
登記申請書の様式・記載例は、法務局のホームページで確認できます。
なお、登記申請書の様式も相続のケースによって異なる点に注意してください。

法務局：不動産登記の申請書様式について

登記申請書の詳しい書き方は、以下のハンドブックを参考にするとわかりやすいでしょう。

法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

3.法務局に書類を提出する

登記申請書の作成が完了したら、必要書類と併せて法務局へ提出します。
法務局の窓口に持参するほか、郵送も可能です。
また、オンラインで申請を行いたい場合は、登記申請書をオンラインで作成する必要があります。
ただし、オンラインでの申請後に必要書類を窓口に持参または郵送しなければならない点に注意しましょう。
オンライン申請の詳細は、法務局のホームページで確認してみてください。

法務局：相続の登記をオンライン申請したい方

4.登記識別情報通知が発行される

法務局の窓口または郵送で登記識別情報通知書と登記完了証を受け取れば、名義変更の手続きは完了します。
法務局への申請から1～3週間ほどで、手元に届くでしょう。
なお、登記識別情報通知書と登記完了証は再発行できないため、紛失しないよう保管しておいてください。

親名義の土地を相続すると相続税が発生する

親名義の土地を相続した際は、名義変更の手続きにかかる費用だけでなく相続税が発生する場合もあります。
相続財産の合計額が基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人の数）を下回る場合は、課税されません。
なお、相続税が発生する場合は、相続税の申告を相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に行わなければならず、税率は最高55％と相続財産が多いほど負担も重くなる点を留意しておきましょう。

想定以上の相続税が発生する場合も多々あるため、相続財産が多ければ早めに税理士へ相談することが大切です。

相続税対策で税負担を軽減できる！

先述の通り相続税は負担の重い税金ではあるものの、事前の対策によって税額を大幅に軽減できる場合があります。
具体的には、各種控除制度を活用したり小規模宅地等の特例を適用したりなどの方法が有効です。
とはいえ、個々の状況に合わせて慎重に判断する必要があるため、相続に強い税理士を頼ると心強いでしょう。

相続ではなく「生前贈与」が有利な場合も

相続発生前であれば、生前贈与という形式で生前に土地を受け渡すことで相続よりも税金面で有利な場合があります。
主に、今後土地の価値が上がると予想されるケースなどが挙げられるでしょう。
とはいえ、相続と生前贈与のどちらが得かは一概に言えないため、税理士へ相談して最適な方法を判断してもらうのがおすすめです。

不安な場合は専門家への相談がおすすめ

親名義の土地を相続した際は名義変更の手続きを行いますが、すべてのケースで簡単に行えるとは限りません。
相続の状況が複雑で手間がかかるケースもあることから、不安な場合はまず司法書士に相談したほうが安心でしょう。
なお、土地の相続によって相続税が発生する場合は、司法書士では対応できないため、税理士への相談も検討する必要があります。
スムーズに手続きを進めるためにも、専門家同士が連携している事務所を選びましょう。

土地の相続は税理士法人吉本事務所にお任せ

親名義の土地を相続した際は、税理士法人吉本事務所にお任せください。
当事務所には税理士をはじめ、社会保険労務士、行政書士、保険外交員が常勤しており、併せて司法書士、弁護士とも常時連携しているため、不動産の名義変更の手続きから相続税まで幅広い対応が可能です。
また、相続専門の税理士による、個々の状況に合わせた節税対策も得意としております。

100件を超える申告実績をもとにお客様の最善策をご提案いたしますので、不動産の名義変更と併せてお気軽にご相談ください。

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【Q&A】土地の相続に関するよくある質問

最後に、土地の相続に関するよくある質問にお答えします。

親名義の土地を相続したら誰の名義にする？

親名義の土地は、配偶者ではなく子ども名義に変更するほうが相続税の負担を軽減できると言えます。
配偶者が相続しても、いずれは子どもに受け渡すためです。
とはいえ、どの選択にもメリット・デメリットがあり、税金面だけでなく将来を踏まえて総合的に判断しなければならないため、悩む場合は専門家へ相談すると安心でしょう。

親名義の土地を相続したら相続税はいくら？

親名義の土地を相続した際の相続税は、相続税法上の評価額によって計算します。
土地ごとに評価額が異なるため、一概にいくらとは言えません。
評価額の計算方法で納税額が大きく異なる場合もあるため、相続税が発生する場合は相続の申告や評価の実績が豊富な税理士に相談することをおすすめします。

親名義の土地の名義変更はいつまでにする？

現時点（2023年11月）では、名義変更の手続きに期限はありません。
ただし、2024年4月1日以降は、相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に法務局への申請が必要です。
また、2024年4月1日より以前に相続した不動産は、相続によって不動産の取得を知った日または2024年4月1日のいずれか遅いほうから3年以内に名義変更の手続きを行いましょう。

まとめ

親名義の土地を相続した際は、名義変更の手続きが必要です。
名義変更の手続きは2024年4月1日より義務化されるため、この機会に進めておくと後で慌てずに済むでしょう。
なお、名義変更の手続きは相続の状況が複雑でなければ、自分で行うことも可能です。
ただし、相続財産が多ければ相続税が発生する場合もある点に留意しておきましょう。

税理士法人吉本事務所では、名義変更の手続きから相続税のご相談まで一貫して対応しております。
公式サイトへのお問い合わせは24時間受け付けているので、些細なことでもまずはお気軽にご相談ください。