結論から言えば、不動産にかかる相続税だけを計算することはできません。
不動産の評価額（価値）を計算し、不動産を含めた遺産総額を基準に相続税を計算する必要があるためです。
本記事では、不動産を相続した場合の相続税の計算方法を解説します。

・不動産の評価額の計算方法
・相続税の計算方法
・不動産の相続税対策
・不動産を相続する際の注意点
・不動産を相続する際の手続き

相続税対策や注意点も解説するので、不動産を相続する方はぜひ参考にしてください。

＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 大学卒業後、1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。

不動産の相続税だけを計算することはできない

相続税は不動産を含めた遺産総額を基準に計算するため、不動産にかかる相続税だけを計算することはできません。
たとえば、5,000万円の不動産と5,000万円の現金を相続した場合、1億円（遺産総額）を基準に相続税を計算します。
なお、遺産総額を計算するためには「評価額」と呼ばれる不動産の価値を計算する必要があります。

不動産の評価額を計算する方法

不動産の評価額は、建物と土地を分けて計算します。
マンションの場合の計算方法は、以下の記事を参考にしてください。
マンションにかかる相続税を税理士が詳しく解説

建物の評価額

建物の評価額は、固定資産税の課税明細書に記載されています。
仮に、課税明細書の価格または評価額の欄に3,000万円と記載されていれば、建物の評価額は3,000万円です。

土地の評価額

土地の評価額を計算する方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価方式とは、路線価（道路に面する土地の1㎡あたりの評価額）が定められている地域に用いる計算方法のことです。
路線価が定められていない地域では、倍率方式を用いて計算します。
それぞれの計算方法は、以下の通りです。

路線価方式	路線価×各種補正率×面積＝評価額
倍率方式	固定資産税評価額×倍率＝評価額

路線価と倍率は、国税庁の財産評価基準書で確認できます。

なお、土地の形状や周囲の環境などによって評価額を下げられる場合があり、評価額を下げられれば相続税を減額できます。
自力では正確に判断できないため、相続専門の税理士に相談しましょう。

相続税を計算する際の5つの手順

ここからは、以下の例を用いて相続税の計算方法を解説します。

相続財産	1億円
債務	1,000万円
葬式費用	200万円
相続人	配偶者と子ども2人の計3人

1.遺産総額を計算する

まずは、相続財産から被相続人の債務と葬式費用を引いて、遺産総額を計算しましょう。

相続財産－（債務＋葬式費用）＝遺産総額

1億円－（1,000万円＋200万円）＝8,800万円

上記の例での遺産総額は、8,800万円となります。

2.基礎控除額を計算する

次に、基礎控除額を以下の方法で計算します。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数＝基礎控除額

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

相続人1人あたり600万円が加算される仕組みで、上記の例での基礎控除額は4,800万円となります。

3.課税遺産総額を計算する

次に、1の遺産総額から2の基礎控除額を引いて課税遺産総額を計算しましょう。
課税遺産総額とは、相続税がかかる金額を指します。

遺産総額－基礎控除額＝課税遺産総額

8,800万円－4,800万円＝4,000万円

なお、遺産総額が基礎控除額より少ない場合は、相続税がかかりません。
仮に、上記の例の相続財産を1億円から5,000万円に置き換えると、以下のように課税遺産総額がマイナスになるため、相続税がかからないことがわかります。

▼遺産総額

5,000万円－（1,000万円＋200万円）＝3,800万円

▼基礎控除額

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

▼課税遺産総額

3,800万円－4,800万円＝－1,000万円

4.相続税の総額を計算する

次に、3の課税遺産総額を法定相続分の割合で相続したと考え、各相続人の仮の相続税額を計算してから、相続税の総額を計算します。
各相続人の仮の相続税額は、以下の方法で計算しましょう。

課税遺産総額×法定相続分の割合＝各相続人の相続分 各相続人の相続分×税率－控除額＝各相続人の仮の相続税額

※法定相続分、税率、控除額は後述の表を参照してください。

上記の例では、以下が各相続人の仮の相続税額となります。

▼配偶者の仮の相続税額

4,000万円×2分の1＝2,000万円 2,000万円×15％－50万円＝250万円

▼子ども1人あたりの仮の相続税額

4,000万円×4分の1＝1,000万円 1,000万円×10％＝100万円

各相続人の仮の相続税額を合計すれば、相続税の総額がわかります。

250万円＋100万円＋100万円＝450万円

▼法定相続分の割合

配偶者と子どもが相続人のケース	配偶者／2分の1 子ども（2人以上の場合は全員で）2分の1
配偶者と父母 または祖父母が相続人のケース	配偶者／3分の2 父母または祖父母（全員で）3分の1
配偶者と兄弟姉妹が相続人のケース	配偶者／4分の3 兄弟姉妹（全員で）4分の1

▼相続税の速算表

法定相続分に応ずる 取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	ー
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

5.各相続人の相続税額を計算する

次は、実際の相続の割合を用いて、各相続人の相続税額を正確に計算しましょう。

相続税の総額×実際の相続の割合＝各相続人の相続税額

実際の相続の割合は家庭によって異なるため、今回は法定相続分の割合で相続したとし、以下が各相続人の相続税額となります。

▼配偶者の相続税額

450万円×2分の1＝225万円

▼子ども1人あたりの相続税額

450万円×4分の1＝112万5,000円

先述の通り、相続税は不動産を含めた遺産総額を基準に計算するため、不動産の評価額が相続税額に影響します。
不安な場合は、相続専門の税理士に相談すると頼りになるでしょう。

不動産の相続税対策に効果的な特例・控除

不動産を相続すると相続税が高額になる場合がありますが、以下のような特例や控除を活用すれば相続税を減額できます。
税負担を軽減するために、漏れなく活用しましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、以下のような一定の宅地等（土地・権利）を相続した場合に、評価額を最高400㎡の80％まで減額できる制度で、土地を相続する場合は活用すべき特例です。

・被相続人が事業をしていた土地 ・被相続人が住んでいた土地 ・被相続人が賃貸していた土地　など

ただし、細かい要件が定められているため、詳しくは相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

配偶者の税額の軽減

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者は相続した遺産が1億6000万円（または法定相続分）までであれば相続税がかからない制度です。
注意点として、相続税がかからなくても制度を適用するには相続税の申告をしなければなりません。

配偶者の税額の軽減は、以下の記事で解説しています。
相続税の配偶者控除を税理士が詳しく解説

未成年者控除

未成年者控除とは、法定相続人が未成年の場合に以下の金額を控除できる制度です。

（18歳－相続開始時の年齢）×10万円（※）＝未成年者控除の控除額

引ききれない金額がある場合は、扶養義務者の相続税額から控除できます。

障害者控除

障害者控除とは、法定相続人が85歳未満の障害者に該当する場合に以下の金額を控除できる制度です。

（85歳－相続開始時の年齢）×10万円（※）＝障害者控除の控除額

引ききれない金額がある場合は、扶養義務者の相続税額から控除できます。

相次相続控除

相次相続控除とは、相続が続けて発生した場合の税負担を軽減するための制度です。
相続が開始される前の10年以内に被相続人が相続税を納めていた場合に、相続税額から一定の金額を控除できます。

不動産を相続する際の3つの注意点

不動産を相続する際は、以下3点に注意が必要です。

相続税以外にも税金がかかる

不動産を相続した際は、不動産の登記に対して登録免許税がかかります。
不動産を相続した際は被相続人から相続人に名義を変更する手続き（相続登記）が義務付けられているため、相続税とは違って必ずかかる税金です。
登録免許税は、以下で計算できます。

固定資産評価額×0.4％＝登録免許税

固定資産評価額は、固定資産税の課税明細書を確認しましょう。

不動産の共有は避ける

複数の相続人で不動産の持分を共有するケースがありますが、トラブルを防ぐためにも避けたほうがよいでしょう。
不動産の売却や建て替えに全員の合意が必要となるほか、相続を重ねるごとに権利関係が複雑になるためです。
不動産を相続する際は、以下の方法を検討することをおすすめします。

現物分割	不動産は配偶者に、現金は子どもに、と現物の財産を分割する方法
換価分割	不動産を売却して得た現金を相続人全員で分割する方法
代償分割	相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に現金を支払う方法

相続後の活用方法を検討する

相続した不動産に住まない場合は、売却や賃貸など活用方法を検討しましょう。
不動産を所有し続けると、固定資産税や都市計画税が毎年発生するためです。
また、相続後に空き家のまま放置し、特定空き家に指定された場合、固定資産税や都市計画税が大幅に高くなる可能性がある点にも注意してください。

【Q&A】不動産の相続に関するよくある質問

この章では、不動産の相続に関するよくある質問にお答えします。

親名義の家の相続税はいくらかかる？

冒頭でお伝えした通り、相続税は遺産総額を基準に計算するため、家の相続税だけを計算することはできません。
親の財産をすべて明らかにし、相続税を計算する必要があります。

不動産の相続税がかからないケースは？

相続税は、遺産総額が基礎控除額より少ない場合はかかりません。
基礎控除額は、以下を参照してください。

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円
5人	6,000万円

相続税の基礎控除は、以下の記事で解説しています。
相続税の基礎控除を税理士が詳しく解説

マンションの相続税はいくらかかる？

マンションを相続する場合も、マンションの相続税だけを計算することはできません。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
マンションにかかる相続税を税理士が詳しく解説

不動産を相続する際に必要な手続き

不動産を相続する際は、以下の流れで手続きを進めましょう。

1.相続人を確定する	被相続人の戸籍を確認し、相続人を確定します。 配偶者は常に相続人で、第1順位は被相続人の子ども、第2順位は被相続人の父母、第3順位は被相続人の兄弟姉妹と法的に定められています（法定相続人）。
2.相続財産を確定する	相続人が確定したら、被相続人の相続財産をすべて明らかにしましょう。 知らない不動産が存在する場合もあるため、被相続人の自宅で固定資産税の納税通知書を探したり、市区町村役場で固定資産課税台帳を取得したりなどで、被相続人が所有している不動産を特定します。
3.相続財産を評価する	不動産は、建物と土地に分けてそれぞれの評価額を計算します。 土地の評価額の計算は複雑かつ評価額が相続税額に影響するため、ここからは相続専門の税理士に依頼しましょう。
4.相続税額を計算する	相続財産の評価額をもとに、相続税額を計算します。 状況に応じて特例や控除を活用すると相続税を減額できます。
5.相続税を申告・納付する	相続税の申告は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月以内が期限です。 相続税がかからなくても申告が必要な場合もあります。
6.不動産を名義変更する	相続税の申告・納付を終えたら、相続した不動産の名義を変更しましょう。 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が期限です。

相続税は専門性が高く、税理士全員が適正に計算できるとは限らないため、正しい知識と経験をもった税理士に相談することが大切です。
また、令和6年4月から不動産の名義変更（相続登記）が義務化されているので、忘れずに手続きしましょう。

不動産の相続のご相談は税理士法人吉本事務所へ

不動産の相続に関するお困りごとは、税理士法人吉本事務所へご相談ください。
土地の評価が強みの相続専門の税理士が相続税全般のご依頼をお受けしており、相続税を減額できるよう長年の経験を活かしてトータルサポートいたします。
また、司法書士とも連携しており、相続税の申告から不動産の名義変更まで一貫性のある対応が可能です。

先述の通り、土地の評価額は相続税額に影響するため、不動産を相続する際はぜひ当事務所までお気軽にお問い合わせください。

・相続税がかかるかどうか ・かかる場合はどれくらいの額になるのか ・相続税の負担を軽減するにはどうしたらよいか ・相続の手続きはどのように進めればよいか ・相続税の申告まですべて任せたい ・相続税の税務調査に不安がある ・相続税を現金で納付するのが難しい

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まとめ

不動産にかかる相続税だけを計算することはできないため、被相続人の相続財産をすべて明らかにし、相続税を計算する必要があります。
不動産を正確に評価し、相続の手続きを進めるには税理士のサポートが必要となるので、早めに相続専門の税理士に相談しましょう。